คำนวณผ่อนบ้าน / สินเชื่อบ้าน
ใส่ราคาบ้าน เงินดาวน์ และอัตราดอกเบี้ย คำนวณค่างวดผ่อนบ้านรายเดือนได้ทันที รองรับระยะเวลากู้สูงสุด 30 ปี พร้อมตารางผ่อนชำระครบทุกงวด
ราคาบ้านและเงินดาวน์
ราคาตามสัญญาซื้อขาย
กฎหมายกำหนดขั้นต่ำ 5–20% ขึ้นอยู่กับราคา
เงื่อนไขสินเชื่อ
อัตราเฉลี่ย MRR ธนาคารไทย ~6–7% (2567)
ใส่ราคาบ้านและเงื่อนไขสินเชื่อด้านบนเพื่อดูผลการคำนวณ
สิ่งที่ควรรู้ก่อนกู้ซื้อบ้าน — คู่มือฉบับย่อสำหรับคนไทย
เนื้อหาด้านล่างช่วยให้คุณเข้าใจสินเชื่อบ้าน อัตราดอกเบี้ย เงินดาวน์ และข้อควรระวังก่อนเซ็นสัญญา
สินเชื่อบ้านคืออะไร — และใครกู้ได้บ้าง
สินเชื่อบ้าน หรือสินเชื่อที่อยู่อาศัย คือการกู้เงินจากธนาคารหรือสถาบันการเงินเพื่อซื้อบ้าน คอนโด ที่ดิน หรือก่อสร้างบ้าน โดยใช้ทรัพย์สินนั้นเป็นหลักประกัน ธนาคารจะจดจำนองไว้จนกว่าจะชำระหนี้ครบ สินเชื่อบ้านใช้การคิดดอกเบี้ยแบบ ลดต้นลดดอก (Reducing Balance) ซึ่งหมายความว่าดอกเบี้ยแต่ละงวดคำนวณจากเงินต้นที่เหลืออยู่จริง ทำให้สัดส่วนเงินต้นที่ชำระในแต่ละงวดเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ
เงื่อนไขการกู้โดยทั่วไป
- มีรายได้ประจำ มั่นคง ย้อนหลังอย่างน้อย 2 ปี
- อายุผู้กู้ไม่เกิน 65–70 ปี เมื่อสิ้นสุดสัญญา
- ภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) ไม่เกิน 40–50%
- ประวัติเครดิตไม่มีหนี้ค้างชำระ
- กู้ร่วมกับคู่สมรสหรือบุคคลอื่นได้ เพื่อเพิ่มวงเงินกู้
เอกสารที่ต้องเตรียม
- บัตรประชาชน / ทะเบียนบ้าน
- สลิปเงินเดือน 3–6 เดือน
- หนังสือรับรองการทำงาน
- Statement บัญชี 6 เดือน
- ทะเบียนพาณิชย์ / หนังสือบริคณห์สนธิ
- Statement ธุรกิจ 12 เดือน
- ภ.พ.30 หรือแบบภาษีเงินได้
- Statement บัญชีส่วนตัว 12 เดือน
อัตราดอกเบี้ยบ้านในไทย — MRR, MLR, Fixed คืออะไร
ธนาคารไทยมักเสนออัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านในรูปแบบ ดอกเบี้ยคงที่ช่วงแรก แล้วลอยตัวตาม MRR ซึ่งทำให้ค่างวดในปีแรกถูกกว่าความเป็นจริงมาก ควรเข้าใจโครงสร้างก่อน
MRR (Minimum Retail Rate)
อัตราดอกเบี้ยสำหรับลูกค้ารายย่อยชั้นดี ปัจจุบันอยู่ที่ ~6.75–7.25% ขึ้นอยู่กับธนาคาร สินเชื่อบ้านมักผูกกับ MRR เช่น MRR − 1.5%
Fixed Rate (ดอกเบี้ยคงที่)
อัตราที่กำหนดไว้ตายตัวสำหรับช่วงปีแรก เช่น 3–5% ในปีที่ 1–3 หลังจากนั้นจะปรับเป็น MRR − X% โปรโมชั่นนี้ดึงดูดใจแต่ต้องวางแผนรับมือค่างวดที่เพิ่มขึ้นหลังจากสิ้นสุดช่วง Fixed
MLR (Minimum Lending Rate)
ใช้กับลูกค้าธุรกิจขนาดกลาง-เล็ก ไม่ค่อยพบในสินเชื่อบ้านทั่วไป แต่บางธนาคารใช้สำหรับสินเชื่อก่อสร้าง
ข้อควรระวัง: ดอกเบี้ยที่ใช้คำนวณในเครื่องมือนี้
เครื่องมือนี้ใช้อัตราดอกเบี้ยคงที่ตลอดอายุสัญญา เพื่อให้คำนวณได้ง่าย ในความเป็นจริง อัตราจะเปลี่ยนตาม MRR ซึ่งปรับขึ้น-ลงตามนโยบายการเงิน แนะนำให้ใช้ อัตราเฉลี่ยตลอดอายุสัญญา ที่ประมาณ 6.5–7% เพื่อการวางแผนระยะยาว
เงินดาวน์และ LTV — ขั้นต่ำเท่าไหร่ ธนาคารจะปล่อยกู้
ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) กำหนด อัตราส่วน LTV (Loan-to-Value) ซึ่งระบุว่ากู้ได้สูงสุดกี่ % ของราคาประเมิน ทำให้เหลือส่วนที่ต้องวางดาวน์เอง:
| ประเภท / เงื่อนไข | กู้ได้สูงสุด | ดาวน์ขั้นต่ำ |
|---|---|---|
| บ้านราคาต่ำกว่า 10 ล้าน (สัญญาแรก) | 95% | 5% |
| บ้านราคาตั้งแต่ 10 ล้านขึ้นไป (สัญญาแรก) | 90% | 10% |
| สัญญาที่ 2 (ยังผ่อนสัญญาแรกอยู่) | 80% | 20% |
| สัญญาที่ 3 ขึ้นไป | 70% | 30% |
นอกจากเงินดาวน์ ยังต้องมีเงินสำรองสำหรับ ค่าธรรมเนียมจดจำนอง, ค่าประกันอัคคีภัย, ค่าตีราคาประเมิน และค่าโอน รวมกันอาจสูงถึง 2–5% ของราคาบ้าน
ผ่อนกี่ปีดี — เปรียบเทียบระยะเวลาและดอกเบี้ยรวม
ตัวเลขด้านล่างแสดงให้เห็นว่าระยะเวลาผ่อนส่งผลต่อค่างวดและดอกเบี้ยรวมมากแค่ไหน (ตัวอย่าง: กู้ 3,000,000 บาท อัตรา 6.5%)
| ระยะเวลา | ค่างวด/เดือน | ดอกเบี้ยรวม | % ของเงินกู้ |
|---|---|---|---|
| 10 ปี | 33,840 | 1,060,800 | 35.4% |
| 15 ปี | 26,151 | 1,707,180 | 56.9% |
| 20 ปี | 22,388 | 2,373,120 | 79.1% |
| 25 ปี | 20,243 | 3,072,900 | 102.4% |
| 30 ปี | 18,979 | 3,832,440 | 127.7% |
ผ่อน 30 ปีเทียบกับ 15 ปีมีดอกเบี้ยรวมต่างกันกว่า 2 ล้านบาท ถ้าสามารถจ่ายค่างวดสูงขึ้นได้ การเลือกระยะสั้นกว่าคุ้มค่ามากในระยะยาว อีกทางคือ ผ่อน 30 ปีแต่โปะเงินต้นพิเศษเป็นครั้งคราว ซึ่งช่วยลดดอกเบี้ยรวมได้โดยไม่กดดันค่างวดรายเดือน
คำถามที่พบบ่อยเรื่องสินเชื่อบ้าน
รายได้เท่าไหร่ถึงจะกู้บ้าน 3 ล้านได้?
ถ้าผ่อน 30 ปี ที่ 6.5% ค่างวดอยู่ที่ประมาณ 18,979 บาท/เดือน ธนาคารทั่วไปต้องการให้ค่างวดไม่เกิน 40% ของรายได้สุทธิ ดังนั้นต้องมีรายได้อย่างน้อย ~47,500 บาท/เดือน (หรือกู้ร่วมกับคู่สมรสเพื่อนับรายได้รวมกัน)
รีไฟแนนซ์บ้านทำเมื่อไหร่ถึงคุ้ม?
โดยทั่วไปแนะนำให้รีไฟแนนซ์เมื่อ ครบช่วง Fixed Rate (มักปีที่ 3–5) หรือเมื่ออัตราดอกเบี้ยใหม่ต่ำกว่าเดิมอย่างน้อย 0.5% ต้องคำนวณรวมค่าธรรมเนียมรีไฟแนนซ์ด้วย (จดจำนองใหม่ ~1% ของวงเงิน) เพื่อดูว่า Break-even กี่เดือน
โปะหนี้บ้านล่วงหน้า ช่วยประหยัดดอกเบี้ยได้ไหม?
ได้ผลดีมากสำหรับสินเชื่อแบบลดต้นลดดอก เพราะทุกบาทที่โปะจะลดเงินต้นโดยตรง ทำให้ดอกเบี้ยทุกงวดต่อไปลดลงด้วย การโปะ 100,000 บาทในปีแรก บนเงินกู้ 3 ล้าน ช่วยประหยัดดอกเบี้ยได้หลายแสนบาทตลอดสัญญา ขึ้นอยู่กับระยะเวลาที่เหลือ
ผ่อนไม่ไหว ธนาคารจะยึดบ้านทันทีไหม?
ไม่ทันที กระบวนการค่อนข้างยาว ธนาคารจะออกหนังสือทวงถามก่อน มีโอกาสเจรจาขอพักชำระ ขยายงวด หรือรีไฟแนนซ์ ควรติดต่อธนาคารทันทีที่รู้ว่าจะมีปัญหา ก่อนที่จะค้างเกิน 3 งวดซึ่งเป็นจุดที่ธนาคารมักเริ่มกระบวนการทางกฎหมาย