อ่านโฉนดไม่ออก ไร่ งาน วา ตารางวา ต่างกันยังไง และแปลงเป็นตารางเมตรได้เลย

ถ้าไม่เคยซื้อที่ดินมาก่อน ครั้งแรกที่เห็นโฉนดแล้วมีเขียนว่า “2-1-50.4” อาจงงว่านี่คืออะไร

ตัวเลขนั้นคือ “2 ไร่ 1 งาน 50.4 ตารางวา” ซึ่งถ้าไม่รู้ระบบหน่วยไทย อ่านไม่ออก ตั้งราคาต่อรองก็ยาก

ระบบหน่วยพื้นที่ที่ดินไทย มีอะไรบ้าง

ที่ดินไทยวัดกันด้วยหน่วยดังนี้:

วา (ตารางวา) — หน่วยเล็กสุด 1 ตารางวา = 4 ตารางเมตร
งาน — 1 งาน = 100 ตารางวา = 400 ตารางเมตร
ไร่ — 1 ไร่ = 4 งาน = 400 ตารางวา = 1,600 ตารางเมตร

จำง่ายๆ ว่า 1 งาน = 400 ตารางเมตร กับ 1 ไร่ = 1,600 ตารางเมตร สองตัวนี้ใช้บ่อยที่สุด

การอ่านโฉนด ตัวเลขหมายถึงอะไร

รูปแบบในโฉนดจะเขียนแบบ ไร่-งาน-ตารางวา เรียงกัน เช่น:

• 0-2-75 = 0 ไร่ 2 งาน 75 ตารางวา (= 800 + 300 = 1,100 ตารางเมตร)
• 1-0-0 = 1 ไร่ พอดี (= 1,600 ตารางเมตร)
• 3-2-150 = 3 ไร่ 2 งาน 150 ตารางวา (= 4,800 + 800 + 600 = 6,200 ตารางเมตร)

ตัวเลขทศนิยมหลัง ตารางวา คือเศษส่วนของตารางวา ไม่ได้หมายความว่าวัดผิด

ถ้าไม่อยากคำนวณมือ ใช้ เครื่องแปลงหน่วยพื้นที่ แปลงได้ทุกทิศทาง ทั้งไปและกลับ ไม่ต้องจำสูตร

ทำไมต้องรู้หน่วยก่อนซื้อ

เพราะราคาที่ดินในไทยมักบอกเป็น “ราคาต่อตารางวา” หรือ “ราคาต่อไร่”

ถ้าของมีขนาด 1 ไร่ 2 งาน แต่ราคาบอกไว้ “ตารางวาละ 3,000 บาท” คุณต้องแปลงก่อนว่าที่ผืนนี้มีกี่ตารางวา (400 + 200 = 600 ตารางวา) แล้วคูณ 3,000 ได้ราคา 1,800,000 บาท

ถ้าไม่แปลงหน่วยให้ถูก อาจถูกเอาเปรียบในการต่อรองโดยไม่รู้ตัว

ซื้อที่ดินแล้วต้องจ่ายค่าอะไรบ้าง

ค่าที่ดินอย่างเดียวไม่พอ ยังมีค่าใช้จ่ายวันโอนที่คนมักลืมตั้งงบ:

ค่าธรรมเนียมโอน 2% ของราคาประเมิน
ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ถ้าถือครองไม่ถึง 5 ปี
อากรแสตมป์ 0.5% ใช้แทนภาษีธุรกิจเฉพาะถ้าถือครองเกิน 5 ปี
ค่าจดจำนอง ถ้ากู้ธนาคาร จะมีค่าจดจำนองอีก 1% ของวงเงินกู้

รวมกันแล้วอาจสูงถึง 5–6% ของราคาที่ดิน ต้องเผื่อไว้ในงบตั้งแต่ต้น

ลองประมาณค่าใช้จ่ายวันโอนทั้งหมดได้ที่ เครื่องคำนวณค่าโอนที่ดิน ใส่ราคาซื้อขาย ชนิดของเอกสารสิทธิ์ และระยะเวลาถือครอง จะคำนวณออกมาให้ครบ

ซื้อที่ดินพร้อมกู้ธนาคาร เตรียมตัวยังไง

ถ้าวางแผนกู้ธนาคารซื้อที่ดินพร้อมสร้างบ้าน หรือซื้อบ้านพร้อมที่ดิน สิ่งที่ธนาคารดูหลักๆ คือ:

• ราคาประเมินที่ดิน (ธนาคารใช้ราคานี้ ไม่ใช่ราคาซื้อขาย)
• รายได้ต่อเดือน
• ภาระหนี้ที่มีอยู่แล้ว

โดยปกติธนาคารให้วงเงินไม่เกิน 80–90% ของราคาประเมิน ก่อนตัดสินใจซื้อจึงควรเช็กราคาประเมินอย่างเป็นทางการจากกรมธนารักษ์ก่อน

ค่างวดผ่อนบ้านต่อเดือนคำนวณได้ที่ เครื่องคำนวณผ่อนบ้าน ใส่วงเงิน อัตราดอกเบี้ย และระยะเวลาแล้วจะได้ตารางผ่อนชำระทั้งหมด

แปลงหน่วยพื้นที่อื่นนอกจากที่ดิน

หน่วยไทยโบราณอย่าง “วา” กับ “ตารางวา” ใช้เฉพาะที่ดิน แต่ถ้าต้องการแปลงหน่วยพื้นที่สากล เช่น ตารางเมตร ตารางฟุต เอเคอร์ ตารางกิโลเมตร — ก็แปลงได้จากเครื่องมือเดียวกัน

เครื่องแปลงหน่วยพื้นที่ รองรับทั้งหน่วยไทย ระบบเมตริก และระบบอิมพีเรียล ใช้ตอนเปรียบเทียบพื้นที่กับต่างประเทศได้ด้วย

สิ่งที่ควรตรวจก่อนเซ็นสัญญาซื้อขาย

นอกจากขนาดพื้นที่และราคา มีสิ่งที่คนมักข้ามไป:

ตรวจ ประเภทเอกสารสิทธิ์ โฉนด (น.ส.4) คือเต็มสิทธิ์ แต่ น.ส.3 หรือ น.ส.3ก มีข้อจำกัดในการขายและจำนอง

เช็ก ข้อจำกัดการใช้ประโยชน์ บางที่ดินอยู่ในโซนอุตสาหกรรมหรือพื้นที่ควบคุม ปลูกบ้านอยู่อาศัยไม่ได้

และสำหรับผู้ที่กำลังศึกษาเพื่อสอบนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ความรู้เรื่องหน่วยพื้นที่และค่าธรรมเนียมพวกนี้ออกสอบแน่นอน ฝึกทำแนวข้อสอบได้ที่ ข้อสอบนายหน้าอสังหาฯ

เครื่องมือคำนวณและแปลงหน่วยทั้งหมดที่ใช้ในบทความนี้รวมอยู่ที่ หน้ารวมเครื่องมือ และ หน้ารวมเครื่องคำนวณ