การซื้อขายที่ดินหรือบ้านในไทยมีค่าใช้จ่ายหลายรายการที่ผู้ซื้อและผู้ขายต้องเข้าใจ ไม่งั้นอาจพลาดการเตรียมเงินสด
ค่าใช้จ่ายหลักในการโอนที่ดิน
1. ค่าธรรมเนียมการโอน (Transfer Fee)
- อัตรา: 2% ของราคาประเมินที่ดิน
- ใครจ่าย: ตามตกลง มักแบ่งกันคนละครึ่ง (ผู้ซื้อ 1% – ผู้ขาย 1%)
- คำนวณจาก: ราคาประเมินกรมที่ดิน ไม่ใช่ราคาซื้อขายจริง
2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ (Specific Business Tax — SBT)
- อัตรา: 3.3% (3% + ภาษีท้องถิ่น 0.3%)
- เงื่อนไข: เจ้าของถือครองโดยไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านน้อยกว่า 5 ปี หรือถือครองน้อยกว่า 5 ปีนับจากวันซื้อ
- คำนวณจาก: ราคาขาย หรือราคาประเมิน แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า
- ใครจ่าย: ผู้ขาย
3. อากรแสตมป์ (Stamp Duty)
- อัตรา: 0.5% ของราคาขาย หรือราคาประเมิน แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า
- เงื่อนไข: ใช้แทน SBT เฉพาะกรณีที่ไม่ต้องจ่าย SBT (ถือครองเกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี)
- ใครจ่าย: ผู้ขาย
4. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (Withholding Tax)
- สำหรับบุคคลธรรมดา: คำนวณจากราคาประเมิน ÷ จำนวนปีถือครอง × อัตราก้าวหน้า
- สำหรับนิติบุคคล: 1% ของราคาขาย หรือประเมิน แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า
- ใครจ่าย: ผู้ขาย
ตัวอย่างการคำนวณ: บุคคลธรรมดา ขายบ้าน
สมมติราคาประเมิน 5,000,000 บาท ราคาขาย 6,000,000 บาท ถือครอง 3 ปี (ไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน)
| รายการ | ฐาน | อัตรา | จำนวน |
|---|---|---|---|
| ค่าโอน | 5,000,000 | 2% | 100,000 |
| SBT | 6,000,000 | 3.3% | 198,000 |
| ภาษีหัก ณ ที่จ่าย | (คิดตามขั้น) | — | ~ขึ้นอยู่กับรายได้ |
ผู้ซื้อจ่าย: ~50,000 บาท (ค่าโอนครึ่งหนึ่ง) ผู้ขายจ่าย: ~248,000+ บาท (SBT + ค่าโอทีเหลือ + ภาษี)
ลดหย่อนพิเศษที่รัฐบาลให้
รัฐบาลไทยมักมีมาตรการลดค่าธรรมเนียมสำหรับการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ เช่น:
- ลดค่าโอนเหลือ 0.01% สำหรับบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้าน (ตามนโยบายชั่วคราว)
- ลดค่าจำนองเหลือ 0.01% ในช่วงส่งเสริม
แนะนำ: ตรวจสอบมาตรการชั่วคราวล่าสุดจากเว็บกรมที่ดิน dol.go.th ก่อนทำธุรกรรม
ใช้ เครื่องคำนวณค่าโอนที่ดิน ของเราเพื่อประมาณค่าใช้จ่ายได้ทันที