ซื้อบ้าน ซื้อรถ คำนวณก่อนยื่นกู้ มีผลต่างมากกว่าที่คิด

เวลาเดินเข้าโชว์รูมรถหรือไปดูบ้านโครงการ พนักงานขายมักบอกแค่ว่า “ผ่อนเดือนละแค่นี้เอง” ตัวเลขนั้นฟังดูไม่น่ากลัว แต่มันไม่ใช่ตัวเลขทั้งหมดที่ต้องจ่าย

ปัญหาที่เจอบ่อยคือคนซื้อบ้านหรือรถโดยไม่รู้ว่ายอดรวมดอกเบี้ยตลอดสัญญาเท่าไหร่ หรือวันโอนจะต้องเตรียมเงินก้อนอีกเท่าไหร่บ้าง

ผ่อนรถ — ตัวเลขที่ต้องรู้ก่อนตัดสินใจ

สมมติรถราคา 700,000 บาท ดาวน์ 20% ดอกเบี้ย 2.79% ต่อปี ผ่อน 60 งวด ค่างวดที่ได้ยินจากพนักงานขายอาจอยู่ที่ประมาณ 10,000-11,000 บาท

แต่ตัวเลขที่สำคัญกว่าคือดอกเบี้ยรวมตลอดสัญญา ซึ่งอาจสูงถึง 3-4 หมื่นบาทขึ้นไปตามเงื่อนไขที่รับมา

ใช้เครื่องคำนวณผ่อนรถใส่ตัวเลขจริงที่พนักงานแจ้งมา จะได้ตารางค่างวดรายเดือนและดอกเบี้ยรวมที่คำนวณให้ครบ ก่อนที่จะเซ็นอะไรก็ตาม

ผ่อนบ้าน — ซับซ้อนกว่าเพราะมีดอกเบี้ยลอยตัว

บ้านต่างจากรถตรงที่ธนาคารมักให้ดอกเบี้ยคงที่ในช่วง 1-3 ปีแรก แล้วสวิตช์เป็น MRR ลบบางส่วน ซึ่งขึ้นลงตามนโยบายธนาคาร

นั่นหมายความว่าค่างวดปีที่ 4 เป็นต้นไปอาจสูงกว่าปีแรกพอสมควร หลายคนไม่ได้คำนวณตัวเลขช่วงนี้ไว้ล่วงหน้า แล้วรู้สึกกดดันตอนค่างวดเพิ่มขึ้น

เครื่องคำนวณผ่อนบ้านช่วยประมาณค่างวดแต่ละช่วงและดอกเบี้ยรวมตลอดอายุสัญญาได้ สำคัญมากก่อนตัดสินใจว่าวงเงินกู้ที่พอไหวจริงๆ ควรอยู่ที่เท่าไหร่

ค่าโอน — เงินก้อนที่ลืมตั้งงบไม่ได้

คนซื้อบ้านครั้งแรกหลายคนช็อกตอนวันโอนว่าต้องจ่ายเพิ่มอีกหลายหมื่น ทั้งที่คิดว่าเตรียมเงินดาวน์แล้ว

ค่าที่เกี่ยวกับการโอนมีหลายรายการได้แก่ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรืออากรแสตมป์ (แล้วแต่ระยะเวลาถือครองของผู้ขาย) รวมถึงค่าจำนอง ถ้าไม่ได้คำนวณล่วงหน้าก็ต้องหาเงินมาเร่งด่วน

เครื่องคำนวณค่าโอนที่ดินประมาณการค่าใช้จ่ายเหล่านี้ได้โดยกรอกราคาซื้อขายและเงื่อนไข จะได้วางแผนเงินก้อนวันโอนได้ถูกต้อง

แปลงหน่วยพื้นที่ก่อนซื้อ อย่าเดา

ประกาศขายที่ดินบอก “50 ตารางวา” แต่ตอนไปดูจริงไม่รู้ว่ากว้างยาวแค่ไหนในทางปฏิบัติ หรือบางทีประกาศบอกเป็นไร่แต่อยากรู้เป็นตารางเมตร

เครื่องแปลงหน่วยพื้นที่แปลงระหว่างไร่ งาน วา ตารางเมตร ตารางวา ได้ในทิศทางเดียวกัน ไม่ต้องนั่งคำนวณเองด้วยสูตรที่จำไม่ค่อยได้

สรุปว่าต้องคำนวณอะไรบ้าง

ก่อนตัดสินใจซื้อบ้านหรือรถ ขั้นต่ำต้องรู้สี่ตัวเลขนี้:

1. ค่างวดรายเดือน — เทียบกับรายได้ที่มีอยู่จริง ควรไม่เกิน 30-35% ของรายได้สุทธิ
2. ดอกเบี้ยรวมตลอดสัญญา — บางสัญญาจ่ายดอกเบี้ยมากกว่าราคาตัวรถด้วยซ้ำ
3. ค่าใช้จ่ายวันโอน — สำหรับบ้าน ตั้งสำรองไว้ 2-3% ของราคาบ้านเผื่อไว้ก่อน
4. ค่างวดช่วงดอกเบี้ยลอยตัว — สำหรับบ้าน ดูว่าถ้าค่างวดเพิ่มอีก 15-20% ยังไหวอยู่ไหม

ถ้าคำนวณแล้วตัวเลขยังไม่ผ่านสักข้อ ไม่ใช่เรื่องน่าอาย แค่หมายความว่าต้องดาวน์เพิ่ม หาวงเงินน้อยลง หรือรอสักพักก็ยังทัน