ก่อนเซ็นสัญญาต้องรู้ตัวเลขนี้ก่อน — ผ่อนบ้าน ผ่อนรถ และค่าโอนที่ดิน

ช่วงไหนที่ธนาคารอนุมัติวงเงิน คนส่วนใหญ่รู้สึกดีใจจนลืมนึกถึงสิ่งหนึ่ง — ค่างวดที่จะต้องจ่ายทุกเดือนจนครบสัญญา

ตัวเลขที่ธนาคารบอกว่า “อนุมัติ X ล้าน” กับตัวเลขที่ต้องหักจากบัญชีทุกวันที่ 1 ของเดือนนั้นเป็นคนละเรื่องกัน ลองคำนวณก่อนเซ็น แล้วจะรู้สึกต่างออกไป

ผ่อนบ้าน — ค่างวดไม่ใช่แค่ดอกเบี้ย × ต้นทุน

ธนาคารคิดดอกเบี้ยบ้านแบบลดต้นลดดอก หมายความว่ายิ่งผ่อนไปนาน ยอดต้นที่ลดลงทำให้ดอกแต่ละงวดน้อยลงด้วย แต่ใน 5 ปีแรกส่วนใหญ่จ่ายเป็นดอกเบี้ยเกือบทั้งหมด

ตัวอย่างที่พบบ่อย: กู้ 3 ล้านบาท ดอกเบี้ย 6.5% ต่อปี ผ่อน 30 ปี ค่างวดจะอยู่ที่ราว 18,950 บาทต่อเดือน ตลอดสัญญาจ่ายดอกเบี้ยรวมกันมากกว่า 3.8 ล้านบาท — มากกว่าเงินต้นที่กู้มา

ตัวเลขเหล่านี้เปลี่ยนไปมากถ้าดาวน์เพิ่ม ผ่อนระยะสั้นลง หรือได้อัตราดอกเบี้ยที่ต่างกัน ลองกรอกตัวเลขจริงของคุณใน เครื่องคำนวณผ่อนบ้าน ดูก่อน จะได้ตารางผ่อนชำระแต่ละงวดครบทั้งหมด

จุดที่มักนึกไม่ถึง

ช่วงอัตราดอกเบี้ยพิเศษ (ปีที่ 1–3) ธนาคารมักให้ดอกต่ำ เช่น 3.5% แล้วปีที่ 4 ขึ้นไปปรับเป็น MRR-0.25 ซึ่งปัจจุบันอาจอยู่ที่ 6.8–7% ค่างวดในปีที่ 4 จะสูงขึ้นชัดเจน ต้องเผื่อไว้ในแผนรายจ่ายระยะยาว

ประกันอัคคีภัย บางธนาคารบังคับซื้อตลอดสัญญา บางแห่งต้องต่ออายุทุกปีเอง ค่าใช้จ่ายส่วนนี้กินเงินอีกหลักร้อยถึงหลักพัน ขึ้นอยู่กับราคาบ้าน

ผ่อนรถ — ค่างวดสูงกว่าที่โบรชัวร์บอกทุกครั้ง

โบรชัวร์รถมักระบุค่างวดที่ดาวน์ 30-40% ดอกเบี้ยพิเศษปีแรก แต่คนซื้อจริงไม่ได้ดาวน์เยอะขนาดนั้น และอัตราดอกเบี้ยที่สมัครได้จริงก็ขึ้นกับคะแนนเครดิต

รถราคา 700,000 บาท ถ้าดาวน์ 15% กู้ 595,000 บาท ดอกเบี้ยแบบ Flat Rate 2.75% ต่อปี ผ่อน 60 งวด ค่างวดจะอยู่ที่ประมาณ 12,650 บาท รวมดอกเบี้ยตลอดสัญญาราว 164,000 บาท

ถ้าอยากรู้ตัวเลขของรถที่ดูอยู่ เครื่องคำนวณผ่อนรถ ใส่ราคารถ เงินดาวน์ อัตราดอกเบี้ย และจำนวนงวดได้เลย มีตารางผ่อนทุกงวดให้ดูด้วย

ดอกเบี้ยรถ Flat Rate vs Effective Rate

สิ่งที่หลายคนไม่ทราบคือ Flat Rate 2.75% ต่อปีในสัญญารถนั้น คิดเป็น Effective Rate ที่ใกล้เคียง 5.3% ต่อปี เพราะดอกเบี้ย Flat คิดจากยอดต้นเต็มตลอด ไม่ได้ลดตามต้นที่ผ่อนไปแล้ว

เทียบกันแล้วสินเชื่อบ้านระยะยาวแบบลดต้นลดดอกให้คุณประโยชน์กว่า เพราะดอกคิดจากยอดคงค้างจริง

ค่าโอนที่ดิน — รายจ่ายที่มักลืมบวกตอนคิดราคาบ้าน

วันโอนกรรมสิทธิ์มีค่าใช้จ่ายหลายรายการที่ต้องจ่ายที่กรมที่ดิน ถ้าไม่เตรียมเงินส่วนนี้ไว้อาจสะดุดวันโอน

รายการหลักที่ต้องเตรียม:

• ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมิน (จ่ายครึ่งคนละฝ่ายมักตกลงกัน)
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (ถ้าถือครองไม่ถึง 5 ปี หรือไม่ได้ใช้เป็นที่อยู่อาศัยหลัก)
• อากรแสตมป์ 0.5% กรณีได้รับการยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ
• ค่าจำนองอีก 1% ถ้ากู้ธนาคาร

บ้านราคาประเมิน 2 ล้านบาท ค่าโอนรวมกันอาจถึง 80,000–120,000 บาท แล้วแต่เงื่อนไข ใช้ เครื่องคำนวณค่าโอนที่ดิน เพื่อประมาณการค่าใช้จ่ายตามราคาจริงที่ตกลงกัน

วางแผนรายจ่ายหนี้สินก่อนกู้

ธนาคารมักพิจารณาว่าภาระผ่อนรวมไม่ควรเกิน 40–50% ของรายได้ แต่ในทางปฏิบัติ ถ้าจ่ายไปเกิน 35% รายเดือน เงินที่เหลือใช้ชีวิตจะตึงมาก

ถ้าผ่อนบ้าน 18,000 บาท ผ่อนรถ 10,000 บาท รายได้ 55,000 บาท สัดส่วนหนี้อยู่ที่ 51% ยังผ่านธนาคารได้ แต่รายจ่ายชีวิตจริงเหลือแค่ 27,000 บาท ก่อนบวกค่าน้ำมัน ค่าอาหาร ค่าสาธารณูปโภค

หลายคนกู้ได้ตามที่อยากได้ แต่ใช้ชีวิตลำบากอีก 30 ปี การรู้ตัวเลขจริงก่อนเซ็น ช่วยให้ตัดสินใจได้ดีกว่า — ไม่ว่าจะเลือกเพิ่มดาวน์ ลดขนาดบ้าน หรือรอเก็บเงินก่อน

ดูการคำนวณดอกเบี้ยที่เกี่ยวข้อง: เครื่องคำนวณดอกเบี้ย