Pre-Sale มีข้อดีชัดเจน ราคาต่ำกว่าตลาดอยู่ 10-15% และมักมีโปรโมชั่นเยอะกว่าช่วงสร้างเสร็จ แต่ก็มีความเสี่ยงที่บ้านยังไม่ได้สร้าง หรือสร้างเสร็จช้ากว่ากำหนด
ก่อนจะคุยเรื่องความเสี่ยง ขอพูดถึงสิ่งที่คนมักข้ามไปก่อน คือเรื่องตัวเลข
ตัวเลขที่ต้องรู้ก่อนจอง
บ้าน Pre-Sale มักระบุราคาตัวบ้านพร้อมที่ดิน แต่นั่นไม่ใช่เงินทั้งหมดที่ต้องจ่าย มีค่าใช้จ่ายล็อตใหญ่อีกก้อนที่คนมักลืมคิดถึงตอนแรก
ค่าใช้จ่ายหลักที่ต้องเตรียม:
- เงินจอง — มักอยู่ที่ 10,000 – 50,000 บาท ขึ้นกับโครงการ ไม่คืนถ้าถอนทีหลัง
- เงินทำสัญญา — อีก 2-5% ของราคาบ้าน จ่ายตอนทำสัญญาจะซื้อจะขาย
- เงินงวดระหว่างก่อสร้าง — บางโครงการเก็บทุกเดือน บางแห่งไม่เก็บ
- ค่าโอน — จ่ายวันโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน
- ค่าประกันต่างๆ — บางโครงการบังคับทำประกันชีวิต ประกันอัคคีภัย
คำนวณค่าผ่อนรายเดือนก่อน
ตัวเลขที่สำคัญที่สุดคือค่างวดรายเดือน ต้องแน่ใจว่าแบกไหวก่อนเซ็น
สมมติบ้านราคา 3,500,000 บาท วางเงินดาวน์ 10% (350,000 บาท) กู้ 3,150,000 บาท ดอกเบี้ย 6.99% ผ่อน 30 ปี ค่างวดจะอยู่ที่ประมาณ 20,940 บาทต่อเดือน
แต่ดอกเบี้ยช่วงแรกมักเป็นอัตราพิเศษ 3-4 ปีแรก หลังจากนั้นอาจขยับขึ้น ต้องคำนวณทั้งสองช่วง
คำนวณค่างวดผ่อนบ้านใส่วงเงินกู้ อัตราดอกเบี้ย และระยะเวลาผ่อน ได้ตารางค่างวดทุกเดือนตลอดสัญญา ดูด้วยว่าดอกเบี้ยรวมทั้งหมดเท่าไหร่ ตัวเลขนั้นมักทำให้คิดหนักขึ้น
ค่าโอนที่ดิน — ก้อนที่คนลืมบ่อยที่สุด
วันโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน มีค่าใช้จ่ายก้อนหนึ่งที่บางคนไม่ได้เตรียมไว้เลย
ค่าใช้จ่ายหลักในการโอน:
- ค่าธรรมเนียมโอน 2% ของราคาประเมิน (กรมที่ดิน) มักต่ำกว่าราคาตลาด
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ถ้าขายภายใน 5 ปี (ถ้าเกินอาจใช้อากรแสตมป์ 0.5% แทน)
- ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย คำนวณจากราคาประเมินและปีที่ถือครอง
บ้าน Pre-Sale ที่ซื้อจากผู้พัฒนา ส่วนมากผู้พัฒนาออกค่าโอนให้ฝั่งเดียว (ผู้ซื้อจ่ายครึ่งหรือฝั่งเดียว ขึ้นกับโปรโมชั่น) แต่ต้องอ่านสัญญาดูดีๆ
คำนวณค่าโอนที่ดินเพื่อประมาณการค่าใช้จ่ายก้อนนี้ล่วงหน้าก่อนวันโอนจริง
ขนาดที่ดินในโฉนดกับที่โครงการบอก — ต่างกันไหม
โครงการมักระบุขนาดที่ดินในหน่วยตารางวา แต่เวลาคุยก็มักพูดเป็น “35 ตารางวา” บ้าง “50 ตร.ว.” บ้าง บางคนไม่รู้ว่า 1 ตารางวาเท่ากับกี่ตารางเมตร
1 ตารางวา = 4 ตารางเมตร ดังนั้น 35 ตารางวาคือ 140 ตารางเมตร
ถ้าโครงการระบุหน่วยผสมกัน เช่น “ที่ดิน 35 ตร.ว. พื้นที่ใช้สอย 130 ตร.ม.” ทั้งสองตัวเลขนี้ต่างกัน อันแรกคือขนาดที่ดิน อันหลังคือขนาดพื้นที่ตัวบ้าน
แปลงหน่วยพื้นที่ดินได้เลย รองรับทั้งตารางวา ไร่ งาน และตารางเมตร ใช้เวลาไม่ถึง 5 วินาที
ดอกเบี้ยแบบไหนที่ควรเลือก
บ้าน Pre-Sale ที่สร้างนาน 2-3 ปี ธนาคารมักเสนอสินเชื่อ 2 แบบ คือ อัตราดอกเบี้ยคงที่ช่วงแรกแล้วลอยตัว กับแบบลอยตัวตั้งแต่ต้น
ถ้ามีแผนอยู่อาศัยยาวและดอกเบี้ยตลาดมีแนวโน้มขึ้น การล็อคอัตราคงที่ 3-5 ปีแรกแม้แพดกว่าเล็กน้อยก็คุ้มกว่า เพราะวางแผนงบได้ชัดเจน
คำนวณดอกเบี้ยเงินกู้เปรียบเทียบสองสถานการณ์ได้ว่ายอดรวมดอกเบี้ยต่างกันเท่าไหร่ในแต่ละแบบ
สรุปตัวเลขก่อนจอง
ก่อนโอนเงินจอง ทำตารางนี้ให้เสร็จก่อน:
| รายการ | จำนวนเงิน (ประมาณ) |
|---|---|
| เงินจอง | ตามโครงการ |
| เงินทำสัญญา | 2-5% ของราคาบ้าน |
| เงินดาวน์ (ถ้ามี) | 5-20% |
| ค่าโอนที่ดิน | คำนวณจากราคาประเมิน |
| ค่าตกแต่งเพิ่มเติม | ตามที่วางแผน |
| กองทุนฉุกเฉิน | ไม่ต่ำกว่า 6 เดือนค่างวด |
บ้านหลังแรกมีตัวแปรเยอะ แต่ถ้ารู้ตัวเลขครบก่อนเซ็น ก็ลดความเสี่ยงที่จะ “ช็อต” งบกลางทางได้มาก