สัญญากู้ส่วนใหญ่ยาวเป็นสิบปี แต่คนส่วนใหญ่ใช้เวลาตัดสินใจไม่ถึงครึ่งชั่วโมงตอนที่พนักงานธนาคารยื่นเอกสารให้เซ็น นั่นเป็นเหตุผลที่คนจำนวนไม่น้อยรู้สึก “แบกหนัก” หลังจากเริ่มผ่อนไปสักพัก
ตัวเลขที่น่ากังวลไม่ใช่ค่างวดรายเดือน แต่คือ ดอกเบี้ยรวมตลอดสัญญา — ตัวเลขที่ธนาคารไม่ค่อยเน้นให้ดู
กู้บ้าน: ดอกเบี้ย 20 ปีบวมไปเท่าไหร่
สมมติกู้ 2 ล้านบาท ดอกเบี้ย 6% ต่อปี ผ่อน 20 ปี งวดละประมาณ 14,300 บาท ฟังดูรับได้ แต่ถ้านับดอกเบี้ยรวมตลอดสัญญาจะออกมาประมาณ 1.4 ล้านบาท คือซื้อบ้าน 2 ล้าน แต่จ่ายจริง 3.4 ล้าน
ตัวเลขเหล่านี้เปลี่ยนทันทีถ้าดาวน์เพิ่ม ระยะเวลาสั้นลง หรือดอกเบี้ยแตกต่างกัน ทดลองกรอกตัวเลขของตัวเองได้ที่ เครื่องคำนวณผ่อนบ้าน เพื่อดูตารางการผ่อนจริงพร้อมงวดแรกถึงงวดสุดท้าย
อะไรลดดอกเบี้ยรวมได้บ้าง
ถ้าดาวน์ 20% แทน 10% ดอกเบี้ยรวมลดลงได้สูงสุดหลักแสนบาท เพราะฐานเงินกู้หดลง และถ้าโปะเงินพิเศษช่วงต้นสัญญา (ปีแรก 1-5) ผลลัพธ์ยิ่งชัดเจน เพราะตอนนั้นดอกเบี้ยกินสัดส่วนงวดสูงที่สุด
กู้รถ: อย่าดูแค่ค่างวด
รถราคา 800,000 บาท ดาวน์ 20% (160,000 บาท) กู้ที่เหลือ 640,000 บาท ดอกเบี้ย 2.89% แบบ Flat Rate ผ่อน 60 เดือน ค่างวดออกมาประมาณ 12,880 บาทต่อเดือน
แต่ดอกเบี้ย Flat Rate ไม่เหมือน Effective Rate ธนาคารคิด 2.89% Flat ที่จริงแล้วเท่ากับดอกเบี้ยจริงประมาณ 5.3% ต่อปี เป็นวิธีคิดที่ทำให้ตัวเลขดูต่ำกว่าความเป็นจริง
ก่อนเซ็นสัญญาลองใช้ เครื่องคำนวณผ่อนรถ เปรียบเทียบสามสี่ตัวเลือก เช่น เปลี่ยนระยะเวลาจาก 60 เดือนเป็น 48 เดือน ค่างวดเพิ่มขึ้นเท่าไหร่ และดอกเบี้ยรวมลดลงเท่าไหร่ บางทีผ่อนสั้นลง 1 ปี ประหยัดดอกเบี้ยได้หลายหมื่น
เช็กสภาพการเงินก่อนยื่นกู้
ธนาคารขอ DSR (Debt Service Ratio) ไม่เกิน 40-50% ของรายได้ต่อเดือน หมายความว่ารายได้ 50,000 บาท ภาระหนี้รวมทั้งหมดต้องไม่เกิน 20,000-25,000 บาทต่อเดือน ถ้ามีหนี้อื่นอยู่แล้ว วงเงินกู้บ้านจะถูกลดทันที
ซื้อที่ดิน / โอนที่: ค่าใช้จ่ายที่ลืมคำนวณ
คนซื้อบ้านหรือที่ดินส่วนใหญ่รู้ราคาที่ดิน แต่ไม่ได้นับ “ค่าโอน” ที่ต้องจ่ายที่กรมที่ดิน ซึ่งบางที สูงถึงหลายหมื่นบาท
ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นตอนโอนโฉนด มีทั้ง:
- ค่าธรรมเนียมโอน 2% ของราคาประเมิน
- ค่าอากรแสตมป์หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ (แล้วแต่กรณี)
- ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ฝั่งผู้ขาย
- ค่าจดจำนอง ถ้ากู้ธนาคาร
ตรงนี้คำนวณล่วงหน้าได้จาก เครื่องคำนวณค่าโอนที่ดิน ใส่ราคาซื้อขายและปีที่ถือครอง จะได้ตัวเลขแต่ละรายการชัดเจนก่อนไปถึงกรมที่ดิน
ใครรับผิดชอบค่าอะไร
ปกติแบ่งกันระหว่างผู้ซื้อ-ผู้ขาย แต่บางดีลต่อรองว่าฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งรับทั้งหมด ถ้าตกลงแบบนี้ ตัวเลขที่ได้จากเครื่องคำนวณช่วยให้รู้ว่าเป็นข้อเสนอที่คุ้มหรือเปล่า
ผ่อนพร้อมกันสองก้อน สายจะไหวไหม
มีคนจำนวนน้อยที่กู้บ้านและกู้รถในช่วงปีใกล้กัน ซึ่งไม่ใช่เรื่องผิด แต่ต้องคำนวณรายเดือนทั้งสองก้อนพร้อมกันให้เห็นภาพ
เช่น ผ่อนบ้าน 14,300 บาท + ผ่อนรถ 12,880 บาท = รายจ่ายคงที่รายเดือน 27,180 บาท ถ้ารายได้ 60,000 บาท ภาระนี้คือ 45% ซึ่งใกล้เต็ม DSR แล้ว ค่าใช้จ่ายอื่นที่เหลือต้องจัดการใน 55% ที่เหลือ
ลองคำนวณรายละเอียดแต่ละก้อนก่อนตัดสินใจที่ เครื่องคำนวณผ่อนบ้าน และ เครื่องคำนวณผ่อนรถ เพื่อดูตัวเลขจริงที่จะต้องแบกระยะยาว
จุดที่หลายคนพลาด
กู้มากเกินวงเงินที่ธนาคารอนุมัติ บางคนรู้ว่าธนาคารจะให้สูงสุดเท่าไหร่แล้วกู้เต็มสิทธิ์ทันที ทั้งที่งวดผ่อนรายเดือนจะหนักกว่าที่คิด ควรคำนวณย้อนกลับว่าอยากผ่อนเดือนละเท่าไหร่ แล้วหาวงเงินกู้ที่เหมาะสมแทน
ไม่นับค่าใช้จ่ายแรกเข้า ค่าโอน ค่าจดจำนอง ค่าตกแต่ง หรือค่าของแถมที่ต้องซื้อเพิ่มเป็นเงินก้อนที่ต้องเตรียมนอกจากเงินดาวน์
รีบเซ็นเพราะกลัวเสียราคา โปรโมชันจากโครงการมีจริง แต่ถ้าตัวเลขยังไม่ชัด ใช้เวลากับเครื่องคำนวณสักชั่วโมง ดีกว่าเพิ่งรู้ว่าผ่อนหนักเกินไปหลังเซ็นไปแล้ว