พอตกลงซื้อขายบ้านกันได้ราคาแล้ว หลายคนคิดว่าเหลือแค่จ่ายเงินแล้วรับโฉนด แต่จริงๆ ยังมีค่าใช้จ่ายอีกก้อนที่ต้องเตรียมในวันโอน
บางคนไปถึงกรมที่ดินแล้วถึงรู้ว่าเงินไม่พอ ซึ่งเป็นปัญหาที่แก้ได้ตั้งแต่ต้นถ้าคำนวณล่วงหน้า
ค่าใช้จ่ายหลักในวันโอน มีอะไรบ้าง
ค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดินหรือบ้านแบ่งเป็น 4 รายการหลัก
1. ค่าธรรมเนียมการโอน
คิด 2% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย แล้วแต่ว่าอย่างไหนสูงกว่า
ตัวอย่าง บ้านราคา 3,000,000 บาท ราคาประเมิน 2,500,000 บาท ค่าธรรมเนียมคิดจากราคาซื้อขาย 3,000,000 บาท = 60,000 บาท
ส่วนใหญ่ผู้ซื้อและผู้ขายตกลงหารค่านี้กัน แต่ถ้าไม่ได้ตกลงชัดเจนในสัญญา อาจเกิดปัญหาตอนจ่ายจริง
2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรือ อากรแสตมป์
ตรงนี้คือจุดที่คนงงมากที่สุด เพราะสองตัวนี้ใช้ไม่พร้อมกัน
ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% — ใช้ถ้าผู้ขายถือครองที่ดินไม่ถึง 5 ปี (นับจากได้รับโฉนด) หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านน้อยกว่า 1 ปี คิดจากราคาขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่ว่าอย่างไหนสูงกว่า
อากรแสตมป์ 0.5% — ใช้ถ้าผู้ขายถือครองเกิน 5 ปี และมีชื่อในทะเบียนบ้านครบ 1 ปี อากรแสตมป์ถูกกว่ามาก แต่คนละเงื่อนไข
ห้ามจ่ายทั้งสองพร้อมกัน เจ้าหน้าที่กรมที่ดินจะเช็กให้เอง
3. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
ผู้ขายต้องเสีย ไม่ใช่ผู้ซื้อ แต่บ่อยครั้งถูกนำมาเจรจาในราคาซื้อขาย
คำนวณจากราคาประเมิน หารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง แล้วนำมาคูณอัตราภาษีตามขั้น คนที่ขายบ้านราคาสูงหรือถือครองมานาน ยอดนี้อาจหลักแสนได้เลย
เครื่องคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่าย ช่วยประมาณยอดส่วนนี้ได้เร็ว แม้ว่าการคำนวณจริงฝั่งที่ดินจะซับซ้อนกว่านิดหน่อย
4. ค่าจดจำนอง (กรณีกู้ธนาคาร)
ถ้าซื้อด้วยสินเชื่อ ต้องจ่ายค่าจดจำนองด้วย 1% ของวงเงินกู้ ไม่ใช่ราคาบ้าน
กู้ 2,000,000 บาท ค่าจดจำนอง = 20,000 บาท ตัวเลขนี้หลายคนลืมเตรียม
คำนวณค่าโอนโดยรวมก่อนวันนัด
เครื่องคำนวณค่าโอนที่ดิน รวบรวมทุกรายการข้างต้นไว้ในที่เดียว ใส่ราคาบ้าน ราคาประเมิน ปีที่ถือครอง และวงเงินกู้ แล้วได้ยอดรวมทันที
ใช้ตรวจเช็กก่อนวันโอนว่าเตรียมเงินพอหรือยัง ช่วยป้องกันไม่ให้ต้องหันมาขอยืมเงินด่วนในวินาทีสุดท้าย
เตรียมเงินเท่าไหร่จึงจะพอ
ตัวอย่างบ้านราคา 3,000,000 บาท ราคาประเมิน 2,600,000 บาท ผู้ขายถือครอง 1 ปี กู้ 2,500,000 บาท
| รายการ | ยอดโดยประมาณ |
|---|---|
| ค่าธรรมเนียมโอน 2% | 60,000 บาท |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (ผู้ขายออก) | 99,000 บาท |
| ค่าจดจำนอง 1% | 25,000 บาท |
| ค่าใช้จ่ายอื่นๆ (ค่าอากร ค่าคำขอ) | ~2,000 บาท |
| รวมโดยประมาณ | ~186,000 บาท |
ผู้ซื้อมักรับผิดชอบค่าธรรมเนียมโอนครึ่งหนึ่งและค่าจดจำนอง รวมๆ แล้วประมาณ 55,000-60,000 บาท แต่ขึ้นกับข้อตกลงกับผู้ขาย
ขนาดพื้นที่กับราคาประเมิน
บางครั้งพื้นที่ที่ซื้อขายเป็นไร่งานวา แต่สัญญาใช้หน่วยเมตร สับสนขึ้นมาทันที
เครื่องแปลงหน่วยพื้นที่ แปลงระหว่างไร่ งาน ตารางวา และตารางเมตรให้ครบถ้วน ตรวจสอบว่าตัวเลขในโฉนดกับในสัญญาตรงกันหรือเปล่า
ผ่อนบ้านต่อเดือนเท่าไหร่ ต้องวางแผนด้วย
ค่าโอนเป็นค่าใช้จ่ายครั้งเดียว แต่ค่างวดผ่อนบ้านคือภาระรายเดือนที่อยู่กับเราไปอีก 20-30 ปี
ก่อนเซ็นสัญญากู้ ลอง เครื่องคำนวณผ่อนบ้าน คำนวณค่างวดรายเดือนจากวงเงินและดอกเบี้ยก่อน จะได้รู้ว่ารายได้ที่มีอยู่รับภาระนี้ไหว และเหลือพอใช้จ่ายชีวิตประจำวันหรือเปล่า
หลักการคร่าวๆ ที่สถาบันการเงินใช้คือผ่อนไม่ควรเกิน 40% ของรายได้สุทธิ ถ้าคำนวณแล้วเกินนั้น อาจต้องทบทวนวงเงินหรือระยะเวลาผ่อน
สรุปสิ่งที่ต้องเตรียมก่อนวันโอน
- คำนวณค่าใช้จ่ายรวมล่วงหน้า อย่าเผื่อน้อยเกินไป
- ตกลงกับผู้ขายให้ชัดว่าใครรับผิดชอบค่าอะไร บันทึกไว้ในสัญญา
- เตรียมเงินสดหรือแคชเชียร์เช็คตามที่กรมที่ดินระบุ
- เช็คว่าราคาประเมินล่าสุดของที่ดินนั้นเท่าไหร่ (ดูได้จากเว็บไซต์กรมที่ดิน)
วันโอนเป็นวันที่มีค่าใช้จ่ายเยอะกว่าที่คิด แต่ถ้าคำนวณและวางแผนดีตั้งแต่ต้น ก็ผ่านไปได้โดยไม่มีเซอร์ไพรส์