ธนาคารอนุมัติกี่บาทกับ “ผ่อนได้จริงเท่าไหร่” สองตัวเลขนี้ไม่เหมือนกัน ธนาคารพิจารณาจากรายได้และหนี้ที่มีอยู่ แต่คุณต้องตัดสินใจจากเงินที่เหลือในมือแต่ละเดือน ก่อนไปคุยกับธนาคาร ลองเช็กตัวเลขเองก่อน
ผ่อนได้แค่ไหน — หลัก 30-40%
นักการเงินส่วนใหญ่แนะนำว่าค่างวดบ้านไม่ควรเกิน 30-40% ของรายได้สุทธิ ถ้ารายได้เดือนละ 35,000 บาท หักภาษีและประกันสังคมแล้วเหลือสัก 30,000 ค่างวดที่แบกได้โดยยังมีเงินเหลือใช้ชีวิตปกติก็ประมาณ 9,000-12,000 บาท
ตัวเลขนี้ยังต้องหักหนี้ที่มีอยู่ด้วย ถ้ายังผ่อนรถอยู่ 5,000 บาท/เดือน วงเงินที่เหลือสำหรับบ้านก็เหลืออีกแค่ 4,000-7,000 บาทเท่านั้น
คำนวณค่างวดก่อนยื่นกู้
หลายคนรอดูว่าธนาคารจะให้เท่าไหร่ก่อน แต่จริงๆ ควรคำนวณจากทิศทางตรงข้าม — เริ่มจากค่างวดที่รับได้ แล้วย้อนหาว่าวงเงินกู้ที่เหมาะสมคือเท่าไหร่
ใช้ เครื่องคำนวณผ่อนบ้าน กรอกวงเงิน อัตราดอกเบี้ย และระยะเวลา แล้วดูค่างวดที่ออกมา ลองปรับตัวเลขไปเรื่อยๆ จนได้ค่างวดที่พอดีกับกระเป๋า
ตัวอย่างเช่น กู้ 2,000,000 บาท อัตราดอกเบี้ย 6.5% ต่อปี ระยะเวลา 30 ปี ค่างวดอยู่ที่ประมาณ 12,650 บาท/เดือน แต่ถ้าลดระยะเวลาเหลือ 20 ปี ค่างวดขึ้นไปที่ 14,900 บาท ส่วนดอกเบี้ยรวมตลอดสัญญาต่างกันแทบสองเท่า
ค่าใช้จ่ายวันโอนที่คนมักลืม
นอกจากค่างวด วันโอนกรรมสิทธิ์มีค่าใช้จ่ายก้อนโตที่ต้องเตรียมเงินสด:
- ค่าธรรมเนียมโอน 2% ของราคาประเมิน
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% กรณีขายภายใน 5 ปี
- ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้
- อากรแสตมป์ 0.5% กรณีไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
บ้าน 2 ล้านบาท วันโอนอาจต้องจ่ายสด 50,000-130,000 บาท ขึ้นอยู่กับว่าผู้ขายถือบ้านมานานแค่ไหนและใครรับค่าใช้จ่ายส่วนไหน ลองเช็กตัวเลขคร่าวๆ ได้ที่ เครื่องคำนวณค่าโอนที่ดิน
รายได้ที่ธนาคารใช้กับรายได้จริงต่างกัน
ธนาคารใช้รายได้ที่พิสูจน์ได้ — พนักงานประจำดูสลิปเงินเดือน ฟรีแลนซ์ดูรายการเดินบัญชีย้อนหลัง 6-12 เดือน รายได้ผันแปรหรือค่าจ้างที่ไม่มีเอกสาร ธนาคารอาจนับให้น้อยกว่าหรือไม่นับเลย
ถ้ามีรายได้จากหลายทาง ลอง คำนวณภาษีเงินได้ ดูก่อน เพราะรายได้สุทธิหลังหักภาษีคือตัวเลขที่ใกล้เคียงกับสิ่งที่ธนาคารจะนำไปคิดที่สุด
ดอกเบี้ยลอยตัว vs. คงที่
สินเชื่อบ้านส่วนใหญ่ให้ดอกเบี้ยคงที่ปีแรก 2-3% แล้วค่อยเปลี่ยนเป็น MRR±X% ในปีถัดไป ซึ่งปัจจุบัน MRR อยู่ที่ประมาณ 6-7%
ดอกเบี้ยคงที่วางแผนได้ชัด แต่ถ้าดอกเบี้ยในตลาดลดลง ก็พลาดโอกาส ดอกเบี้ยลอยตัวเสี่ยงขึ้นลงตามนโยบายการเงิน แต่ก็ได้ประโยชน์ถ้าดอกลด ถ้าไม่แน่ใจ ลองคำนวณทั้งสองสถานการณ์ใน เครื่องคำนวณดอกเบี้ย เพื่อดูว่าระยะยาวต่างกันเท่าไหร่
หนี้สินอื่นที่ต้องเคลียร์ก่อน
ธนาคารคำนวณ DSR (Debt Service Ratio) รวมหนี้ทุกก้อน ผ่อนรถ ผ่อนบัตรเครดิต สินเชื่อส่วนบุคคล ทั้งหมดรวมกัน ถ้าเกิน 40-50% ของรายได้ โอกาสอนุมัติจะต่ำมาก
ถ้ากำลังวางแผนซื้อบ้านใน 1-2 ปีข้างหน้า เริ่มเคลียร์หนี้ระยะสั้นทิ้งก่อน แล้วค่อยยื่นกู้ เพราะ DTI ที่ดีกว่าได้ดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าด้วย
ก่อนเดินไปธนาคาร ตัวเลขที่ต้องรู้มีสองอย่าง — ค่างวดสูงสุดที่แบกได้และค่าใช้จ่ายก้อนที่ต้องเตรียมสดวันโอน รู้ก่อนคุยกับธนาคารจะได้ไม่ต้องตัดสินใจภายใต้แรงกดดัน