ซื้อบ้านครั้งแรก — ตัวเลขที่ต้องรู้ก่อนเซ็นสัญญา

ซื้อบ้านเป็นการตัดสินใจทางการเงินที่ใหญ่ที่สุดในชีวิตสำหรับคนส่วนใหญ่ แต่หลายคนเข้าสู่กระบวนการโดยไม่รู้ว่ามีค่าใช้จ่ายที่ไม่ได้อยู่ในราคาโฆษณาอีกหลายส่วน บทความนี้เดินผ่านตัวเลขทุกจุดที่ต้องรู้ตั้งแต่ก่อนดาวน์ไปจนถึงหลังเข้าอยู่

ค่างวดผ่อนบ้าน — ตัวเลขที่เปลี่ยนได้มากกว่าที่คิด

ราคาบ้านเหมือนกัน แต่ค่างวดต่างกันได้มากขึ้นอยู่กับสามปัจจัยหลัก คือ เงินดาวน์ อัตราดอกเบี้ย และระยะเวลาผ่อน

ตัวอย่างเช่น บ้านราคา 3 ล้านบาท ถ้าดาวน์ 10% และผ่อน 30 ปีที่ดอกเบี้ย 6% ต่อปี ค่างวดจะอยู่ที่ประมาณ 16,200 บาทต่อเดือน แต่ถ้าดาวน์ 20% และผ่อน 20 ปี ค่างวดอาจขึ้นไปถึง 19,300 บาท ทั้งที่วงเงินกู้น้อยกว่า เพราะระยะเวลาสั้นกว่า

เครื่องคำนวณผ่อนบ้าน ช่วยจำลองหลายสถานการณ์พร้อมกัน ดูทั้งค่างวดรายเดือน ดอกเบี้ยรวมตลอดสัญญา และตารางการผ่อนชำระรายงวด — ก่อนตัดสินใจเลือกออปชั่นไหนควรดูตัวเลขนี้ก่อนเสมอ

ค่าโอนที่ดิน — ส่วนที่คนลืมนับบ่อยที่สุด

พอกำหนดวันโอนบางคนถึงรู้ว่ามีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมที่ไม่ได้วางแผนไว้ ค่าโอนที่ดินในไทยประกอบด้วยหลายส่วน:

ค่าธรรมเนียมการโอน — กรมที่ดินเก็บ 2% ของราคาประเมินหรือราคาขาย (แล้วแต่ว่าอย่างไหนสูงกว่า) โดยปกติซื้อขายทั่วไปผู้ซื้อและผู้ขายออกฝ่ายละ 1%

ภาษีธุรกิจเฉพาะ — ถ้าผู้ขายถือครองทรัพย์สินน้อยกว่า 5 ปี ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (รวมกองทุน) ถ้าถือเกิน 5 ปีหรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปีจะได้รับยกเว้น

อากรแสตมป์ — 0.5% แต่จะใช้แทนภาษีธุรกิจเฉพาะ ไม่เก็บคู่กัน

ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย — ฝั่งผู้ขายต้องจ่ายตามสูตรของกรมสรรพากร คำนวณจากราคาประเมิน

เครื่องคำนวณค่าโอนที่ดิน ประมาณการค่าใช้จ่ายทั้งหมดได้ในหน้าเดียว ใส่ราคาบ้าน ราคาประเมิน และระยะเวลาถือครอง แล้วระบบจะแตกรายการให้ครบ

แปลงหน่วยพื้นที่ — ไร่ งาน วา ตารางเมตร

ประกาศขายบ้านมักระบุเป็น “50 ตารางวา” หรือ “1 งาน 20 ตารางวา” ซึ่งหลายคนไม่ชินกับหน่วยไทย

1 ไร่ = 4 งาน = 400 ตารางวา = 1,600 ตารางเมตร — ตัวเลขพวกนี้จำไม่ยากถ้าใช้บ่อย แต่ถ้าต้องแปลงกลับไปกลับมาระหว่างการดูบ้านหลายหลัง เครื่องแปลงหน่วยพื้นที่ ช่วยแปลงให้อัตโนมัติในทุกทิศทาง

เลือกแอร์ — BTU ที่ถูกต้องป้องกันค่าไฟพุ่ง

หลังซื้อบ้านแล้ว ค่าใช้จ่ายที่ตามมาทุกเดือนคือค่าไฟ และแอร์คือตัวกินไฟมากที่สุดในบ้าน

การซื้อแอร์ BTU ต่ำกว่าที่ห้องต้องการ ทำให้เครื่องทำงานหนักตลอดเวลาเพื่อดึงอุณหภูมิลง ซึ่งกินไฟมากกว่าแอร์ BTU พอดีที่เปิดตามปกติ แต่ถ้า BTU สูงเกินไปก็เสียเงินเกินจำเป็น

เครื่องคำนวณ BTU แอร์ คำนวณ BTU ที่เหมาะสมจากขนาดห้อง ชั้นสูง และทิศหน้าต่าง ทำให้เลือกแอร์ได้ถูกขนาดตั้งแต่ต้น

ค่าไฟรายเดือน — ประมาณการก่อนย้ายเข้าอยู่

พื้นที่บ้านใหม่อาจใหญ่กว่าที่อยู่เดิม การเดินสายไฟหรือระบบไฟเก่าอาจไม่รองรับเครื่องใช้ไฟฟ้าจำนวนมาก และค่าไฟต่อเดือนอาจสูงกว่าที่คาดไว้ถ้าไม่ได้ประมาณการ

การไฟฟ้าคิดค่าไฟแบบขั้นบันได ยิ่งใช้มากยิ่งเสียแพงต่อหน่วย เครื่องคำนวณค่าไฟ ช่วยประมาณการค่าไฟรายเดือนจากจำนวนหน่วยที่ใช้ หรือจะลองคำนวณจากเครื่องใช้ไฟฟ้าในบ้านแยกชิ้นก็ทำได้

ดอกเบี้ยบ้าน — เปรียบเทียบก่อนยื่นขอ

ธนาคารแต่ละแห่งเสนออัตราดอกเบี้ยไม่เหมือนกัน รวมถึงเงื่อนไขช่วง 3 ปีแรกที่มักเป็นอัตราพิเศษก่อนปรับเป็น MRR หรือ MLR ปกติ

ก่อนเซ็นสัญญาควรคำนวณค่างวดจริงสำหรับแต่ละข้อเสนอ บางแห่งดูเหมือนดอกเบี้ยต่ำแต่มีค่าธรรมเนียมจัดการสินเชื่อเพิ่ม ซึ่งทำให้ต้นทุนรวมสูงกว่าตัวเลือกที่ดอกเบี้ยสูงกว่าเล็กน้อย

ลองคำนวณและเปรียบเทียบหลายสถานการณ์ใน เครื่องคำนวณผ่อนบ้าน ก่อนยื่นขอสินเชื่อจริง

สรุป

ค่าใช้จ่ายในการซื้อบ้านไม่ได้จบที่ราคาบ้าน ค่าโอน ค่าแอร์ ค่าไฟ ดอกเบี้ยระยะยาว ล้วนมีผลต่อภาพรวมทางการเงินทั้งหมด การคำนวณล่วงหน้าไม่ใช่เรื่องของความระแวดระวังมากเกินไป แต่เป็นวิธีที่ทำให้ตัดสินใจได้บนพื้นฐานของความเป็นจริง