หลายคนเริ่มขายอสังหาโดยไม่มีใบอนุญาต แล้วค่อยรู้ทีหลังว่าถ้าโดนตรวจพบมีโทษปรับสูง ใบอนุญาตนายหน้าอสังหาฯ จาก สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทย จึงไม่ใช่แค่กระดาษเสริมภาพลักษณ์ แต่เป็นสิ่งที่จำเป็นจริงถ้าจะทำงานอาชีพนี้อย่างถูกต้อง
ข้อสอบวัดอะไรบ้าง
ข้อสอบนายหน้าอสังหาฯ แบ่งเนื้อหาออกเป็น 4 ส่วนหลัก ได้แก่ กฎหมายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ สัญญาและเอกสารในธุรกิจนายหน้า จรรยาบรรณวิชาชีพ และความรู้ทั่วไปเกี่ยวกับตลาดอสังหาฯ
ส่วนที่คนส่วนใหญ่พลาดคือ “จรรยาบรรณ” เพราะมองว่าน่าจะเดาถูก แต่ข้อสอบมักเป็นประเภทสถานการณ์ที่มีคำตอบใกล้เคียงกันสองตัวเลือก แยกได้ก็แค่คนที่จำหลักการเฉพาะข้อ
กฎหมายที่ดิน — ส่วนที่ต้องอ่านหนักที่สุด
กฎหมายที่ดินประกอบด้วยประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ร.บ.อาคารชุด และกฎหมายจัดสรรที่ดิน แต่ข้อสอบไม่ได้ถามทฤษฎีแบบท่องจำ แต่ถามสถานการณ์จริง เช่น:
- “นายหน้าควรทำอย่างไรเมื่อลูกค้าต้องการโอนกรรมสิทธิ์ที่มีภาระจำยอมอยู่”
- “สัญญาจะซื้อจะขายมีผลบังคับใช้ได้เมื่อใด”
ข้อสอบแบบนี้ต้องเข้าใจหลักการ ไม่ใช่แค่จำตัวเลขมาตรา
ถ้าสนใจเรื่องค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ลองศึกษาควบคู่กับ เครื่องคำนวณค่าโอนที่ดิน เพื่อเข้าใจโครงสร้างค่าธรรมเนียมในทางปฏิบัติด้วย
สัญญา — ส่วนที่ต้องรู้จริง ไม่ใช่รู้คร่าวๆ
สัญญาที่ออกสอบบ่อยคือ สัญญานายหน้า สัญญาจะซื้อจะขาย หนังสือมอบอำนาจ และหนังสือรับรองราคาประเมิน
จุดที่คนสับสนมากที่สุดคือความแตกต่างระหว่าง “นายหน้าผูกพัน” และ “นายหน้าไม่ผูกพัน” ก่อนสอบให้อ่านเรื่องนี้ให้ชัดก่อน เพราะออกสอบบ่อยและมักตบกับสถานการณ์ที่ดูเหมือนต่างกันแต่คำตอบซ่อนอยู่ในคำนิยามเดิมนั้นเอง
จรรยาบรรณ — ดูง่ายแต่ตกบ่อย
ข้อที่คนตกมากที่สุดในหมวดนี้คือสถานการณ์ “ผลประโยชน์ขัดกัน” นายหน้าสามารถรับค่าบริการจากทั้งผู้ซื้อและผู้ขายในธุรกรรมเดียวกันได้หรือไม่ภายใต้เงื่อนไขใด — ข้อแบบนี้ต้องรู้ตามหลักจรรยาบรรณวิชาชีพ ไม่ใช่ตามสามัญสำนึก
วางแผนการสอบ
ระยะเวลาเตรียมตัวที่พอดีสำหรับคนที่ไม่มีพื้นฐานกฎหมายมาก่อนคือประมาณ 3-4 สัปดาห์ อ่านเนื้อหาทั้ง 4 ส่วน แล้วใช้เวลาสัปดาห์สุดท้ายทำข้อสอบเก่า
แนวข้อสอบนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ฝึกทำได้ออนไลน์ที่นี่ มีข้อสอบครอบคลุมทุกหมวด ทำซ้ำได้จนกว่าจะมั่นใจ
ถ้าสอบผ่านแล้วอยากเข้าใจตัวเลขการเงินในธุรกรรมจริงด้วย ลองดู เครื่องคำนวณผ่อนบ้าน เพื่อช่วยอธิบายให้ลูกค้าเข้าใจภาระเงินกู้ได้ชัดขึ้น
สรุป
สอบนายหน้าอสังหาฯ ไม่ได้ยากแบบที่กลัว แต่ก็ไม่ง่ายแบบที่คิด เนื้อหากฎหมายต้องอ่านให้เข้าใจ ไม่ใช่ท่องจำ ส่วนจรรยาบรรณต้องรู้หลักการเฉพาะเพราะข้อสอบออกแนวสถานการณ์เสมอ ลองทำแนวข้อสอบหลายๆ รอบก่อนสอบจริง ตัวเลขคะแนนจะบอกเองว่าพร้อมหรือยัง