OnlyGroub
สินเชื่อและอสังหาฯ

คำนวณผ่อนบ้าน / สินเชื่อบ้าน

ใส่ราคาบ้าน เงินดาวน์ และอัตราดอกเบี้ย คำนวณค่างวดผ่อนบ้านรายเดือนได้ทันที รองรับระยะเวลากู้สูงสุด 30 ปี พร้อมตารางผ่อนชำระครบทุกงวด

ราคาบ้านและเงินดาวน์

ราคาตามสัญญาซื้อขาย

บาท
10%

กฎหมายกำหนดขั้นต่ำ 5–20% ขึ้นอยู่กับราคา

0%50%

เงื่อนไขสินเชื่อ

6.50%

อัตราเฉลี่ย MRR ธนาคารไทย ~6–7% (2567)

1.00%12.00%
%

ใส่ราคาบ้านและเงื่อนไขสินเชื่อด้านบนเพื่อดูผลการคำนวณ

คนอยากมีบ้าน ต้องรู้อะไรบ้าง ก่อนยื่นกู้

เจาะลึกทุกเรื่องที่คนอยากมีบ้านต้องรู้! ตั้งแต่การประเมิน DSR เตรียมเอกสารกู้บ้าน ความลับของดอกเบี้ย MRR/MLR วิธีคำนวณเงินดาวน์ (กฎ LTV) และทริค "โปะบ้าน" ให้หมดไว ประหยัดดอกเบี้ยหลักล้าน

1. เกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อบ้าน: คุณพร้อมกู้หรือยัง?

ธนาคารไม่ได้ดูแค่รายได้ต่อเดือน แต่ประเมินจากความสามารถในการชำระหนี้ผ่านเกณฑ์ DSR (Debt Service Ratio) หรือ สัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ ซึ่งเป็นรหัสลับที่กำหนดว่า "คุณกู้ผ่านหรือไม่"

💡 สูตรคำนวณ DSR ของธนาคาร:
(ภาระหนี้ทั้งหมดต่อเดือน ÷ รายได้รวมต่อเดือน) × 100
โดยทั่วไป ธนาคารแห่งประเทศไทยอนุญาตให้มีภาระหนี้ได้ ไม่เกิน 40% - 60% ของรายได้ (ยิ่งรายได้สูง เปอร์เซ็นต์ DSR ที่ธนาคารยอมรับก็ยิ่งสูง)

เอกสารที่ต้องเตรียม (Statement คือหัวใจสำคัญ)

พนักงานประจำ (มนุษย์เงินเดือน)
  • หนังสือรับรองเงินเดือน (ออกไม่เกิน 1 เดือน)
  • สลิปเงินเดือนย้อนหลัง 3 - 6 เดือน
  • Statement บัญชีเงินเดือนย้อนหลัง 6 เดือน
  • ทริค: กู้ผ่านง่ายกว่า ดอกเบี้ยมักจะถูกกว่าฟรีแลนซ์เล็กน้อย เพราะประเมินความเสี่ยงต่ำกว่า
ฟรีแลนซ์ / เจ้าของกิจการ
  • ใบทะเบียนพาณิชย์ (สำหรับเจ้าของกิจการ)
  • หนังสือรับรองการหักภาษี ณ ที่จ่าย (50 ทวิ)
  • Statement บัญชีรายรับย้อนหลัง 12 เดือน
  • รูปถ่ายกิจการ หรือ สัญญาจ้างงาน

2. ถอดรหัสดอกเบี้ยบ้าน: MRR vs MLR และกลไกตอนหมดโปร

สินเชื่อบ้านส่วนใหญ่ในประเทศไทยใช้อัตราดอกเบี้ย แบบลอยตัว (Floating Rate) โดยอ้างอิงจากอัตราดอกเบี้ยกลางของแต่ละธนาคาร แต่จะซ่อน "โปรโมชั่น" ไว้ใน 3 ปีแรก

MRR (Minimum Retail Rate)

คือ อัตราดอกเบี้ยลูกค้ารายย่อยชั้นดี เป็นฐานดอกเบี้ยหลักของสินเชื่อบ้าน ปัจจุบัน (ปี 2567/2568) เฉลี่ยอยู่ราวๆ 6.50% - 7.30% ต่อปี ขึ้นอยู่กับนโยบายดอกเบี้ยนโยบายของ ธปท.

MLR (Minimum Lending Rate)

อัตราดอกเบี้ยสำหรับ ลูกค้าธุรกิจชั้นดีแบบมีหลักประกัน มักใช้กับสินเชื่อสร้างอาคารหรือซื้อที่ดินเพื่อการพานิชย์ มักจะถูกกว่า MRR เล็กน้อย

⚠️ กับดัก "ดอกเบี้ยลอยตัว" หลังปีที่ 3:
ธนาคารมักเสนอโปรโมชั่นดอกเบี้ย 3 ปีแรกในราคาถูก เช่น คงที่ 3.00% (Fixed Rate) หรือ MRR - 4.00%
แต่เมื่อขึ้นปีที่ 4 ดอกเบี้ยจะลอยตัวกลับไปแตะเรทปกติ (เช่น MRR - 1.50% ซึ่งอาจกลายเป็น 5.50%) ทำให้ค่างวดที่คุณจ่ายในแต่ละเดือน เหลือไปหักเงินต้นน้อยมาก เพราะโดนดอกเบี้ยกินหมด!

3. รีไฟแนนซ์ (Refinance) vs รีเทนชัน (Retention) เคล็ดลับลดดอกเบี้ยทุก 3 ปี

วิธีที่ดีที่สุดในการปกป้องตัวเองจาก "ดอกเบี้ยลอยตัวหลังปีที่ 3" คือการเจรจาดอกเบี้ยใหม่ตามรอบอายุสัญญา 3 ปี ซึ่งมี 2 ทางเลือกหลัก:

Refinance (ย้ายธนาคาร) Retention (อยู่ธนาคารเดิม)
  • ได้โปรโมชั่นดอกเบี้ยใหม่ที่ ถูกมาก (เหมือนลูกค้าใหม่)
  • สามารถขอวงเงินกู้เพิ่ม (Top-up) ได้
  • ขั้นตอนยุ่งยาก ต้องประเมินบ้านใหม่ เตรียมเอกสารใหม่ทั้งหมด
  • มีต้นทุน: ค่าจดจำนองใหม่ 1%, ค่าประเมินราคา, ค่าอากรแสตมป์
  • ได้ดดอกเบี้ยลดลง แต่อาจจะไม่ถูกเท่า Refinance
  • ขั้นตอนง่ายมาก อนุมัติไว ไม่ต้องตรวจเอกสารรายได้ใหม่
  • ไม่มีค่าจดจำนองที่ดินใหม่ 1% (ประหยัดเงินก้อนได้หลายหมื่นบาท)

คำแนะนำ: ก่อนครบกำหนด 3 ปี ให้เดินไปขอ Retention กับธนาคารเดิมก่อน จากนั้นนำตัวเลขโปรโมชั่นไปเทียบกับการ Refinance กับธนาคารใหม่ (โดยบวกค่าจดจำนองใหม่ 1% เข้าไปคำนวณด้วย) หากเวลาย้ายธนาคารประหยัดเงินได้มากกว่ามากๆ ค่อยทำการ Refinance

4. พลังของการ โปะบ้าน (ลดต้นลดดอก) ที่ประหยัดเงินหลักล้าน

สินเชื่อบ้านคิดดอกเบี้ยแบบ "ลดต้นลดดอก (Effective Rate)" หมายความว่า ดอกเบี้ยในแต่ละเดือน ถูกคำนวณจาก "เงินต้นคงเหลือ" แบบรายวัน

💡 ตัวอย่างความมหัศจรรย์ของการโปะ:
สมมติคุณกู้เงิน 3,000,000 บาท ผ่อน 30 ปี ค่างวดปกติ 15,000 บาท/เดือน

ในเดือนแรก 15,000 บาทที่คุณจ่ายไป อาจโดนหักไปเป็นดอกเบี้ยถึง 10,000 บาท และเหลือไปตัดเงินต้นเพียง 5,000 บาท!
แต่ถ้าคุณ "โปะเพิ่ม" อีก 5,000 บาท (รวมจ่าย 20,000 บาทในเดือนนั้น) เงิน 5,000 บาทที่โปะเพิ่ม จะวิ่งไปตัด "เงินต้น 3 ล้านบาท" แบบ 100% เต็มๆ โดยไม่โดนหักดอกเบี้ยเลย

ผลลัพธ์: การโปะเพิ่มเพียงเดือนละ 10% - 20% ของค่างวดปกติ สามารถลดยะระเวลาผ่อนจาก 30 ปี เหลือเพียง 21-23 ปี และประหยัดดอกเบี้ยไปได้มากกว่า 1,000,000 บาท!

5. กฎ LTV (Loan to Value): ต้องมีเงินดาวน์เท่าไหร่?

ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) มีมาตรการ LTV (Loan to Value) เพื่อป้องกันการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งกำหนดสัดส่วนเพดานการปล่อยกู้สูงสุด ดังนี้:

  • ซื้อบ้าน/คอนโด ราคา < 10 ล้านบาท (สัญญาที่ 1): กู้ได้ 100% (+กู้ตกแต่งเพิ่มได้อีก 10%) สรุปคือ ไม่ต้องวางเงินดาวน์
  • ซื้อบ้านหลังที่ 2 (ผ่อนหลังแรกมาแล้ว 3 ปีขึ้นไป): กู้ได้สูงสุด 90% (ต้องเตรียมเงินดาวน์ 10%)
  • ซื้อบ้านราคา > 10 ล้านบาท (บ้านหรู): กู้ได้สูงสุด 90% (สัญญาแรก) หรือ 80% (สัญญาที่ 2) หรือ 70% (สัญญาที่ 3) ต้องเตรียมเงินดาวน์ก้อนใหญ่ขั้นต่ำ 10% - 30%

เครื่องคำนวณสินเชื่อที่เกี่ยวข้อง

เครื่องมือที่เกี่ยวข้อง

คำนวณผ่อนรถ / ตารางผ่อนรถ
ค่างวดและตารางผ่อนรถ
คำนวณค่าโอนที่ดิน
ค่าธรรมเนียม ภาษีธุรกิจเฉพาะ
เครื่องคำนวณดอกเบี้ยทบต้น
วางแผนเงินออมและลงทุน
คำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
ภาษีที่ต้องจ่ายต่อปี
แปลงหน่วยพื้นที่ (ไร่ งาน ตร.ว.)
สำหรับที่ดินและบ้าน
คำนวณ ROI (จุดคุ้มทุน)
ผลตอบแทนการลงทุน